Zadatek a zaliczka przy sprzedaży nieruchomości

Podczas sprzedaży mieszkania lub zakupu jakiejkolwiek nieruchomości rzadko zdarza się, aby transakcja została zawarta podczas jednego spotkania. Z reguły kupujący, po dojściu do porozumienia co do ceny potrzebuje trochę czasu na zorganizowanie finansowania. Dopiero wtedy może dojść do podpisania umowy sprzedaży i zapłaty całej ceny. Wtedy strony decydują się na wpłatę części ceny od razu, a uregulowanie pozostałej części ustalają na konkretny termin w przyszłości. Czy wiesz jak nazywa się wpłacona część ceny? To może być zadatek albo zaliczka – to zależy!

Takie ustalenia, co do terminów płatności i wydania nieruchomości, ustala się w umowie przedwstępnej. Jak to bywa z umowami, każdy z nas chce przed jej podpisaniem mieć pewność, że nie popełnia „jakiegoś” błędu. W tym celu warto zwrócić uwagę m.in. na to, jak w umowie nazwana została część wpłaconej przez kupującego ceny. Zadatek, czy zaliczka?

Co to jest zadatek?

Zadatek jest świadczeniem pieniężnym opisanym w art. 394 Kodeksu Cywilnego i jest formą zabezpieczenia zawarcia umowy w przyszłości. To znaczy, że jeśli strona, która go wpłaciła (kupujący) będzie uchylać się od zawarcia umowy – straci zadatek, bez żadnych dodatkowych warunków. Z kolei jeśli od finalizacji sprzedaży uchylać się będzie sprzedający – strona kupująca ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Warto pamiętać, że zadatek może być nieco inaczej ukształtowany w zawieranej umowie. Dlatego należy czytać ją dokładnie i ze zrozumieniem. Jeśli jednak występuje tylko określenie „zadatek”, bez żadnych dodatkowych obwarowań, mamy prawo rozumieć go w znaczeniu kodeksowym, czyli jak powyżej.

Czym jest zaliczka?

Zaliczka natomiast nie ma definicji kodeksowej, choć w kilku artykułach k.c. jest wspominana. W związku z tym jako zaliczkę należy rozumieć każde, także nienazwane, świadczenie pieniężne ze strony kupującego na rzecz sprzedającego. Wszystkie takie świadczenia sumują się na poczet ustalonej ceny. Jeśli natomiast do umowy sprzedaży i przeniesienia własności nie dojdzie – zaliczkę należy zwrócić w przyjętej wysokości.

Zaliczka a zadatek – różnica?

Mimo, że potocznie często używamy tych nazw zamiennie, jak widzisz nie oznaczają one tego samego. Mają także zupełnie inne skutki prawne:

  • zadatek jest formą zabezpieczenia umowy – jeśli umowa nie zostanie zawarta z winy kupującego, zadatek przepada; jeśli zaś z umowy wycofa się sprzedający, będzie musiał zwrócić dwukrotność kwoty zadatku,
  • zaliczka nie zabezpiecza umowy – jeśli do sprzedaży nie dojdzie, zaliczka musi zostać zwrócona
  • zadatek musi być wyraźnie nazwany w umowie przedwstępnej – jeśli nie pada słowo „zadatek”, to zadatku nie ma
  • zaliczką jest każda wpłata na poczet ceny, nawet nienazwana – o ile nie jest to zadatek 😉

Zadatek a zaliczka – co jest lepsze przy sprzedaży mieszkania?

Odpowiedź na to pytanie nie jest tak prosta i oczywista, jakbyśmy chcieli. Znowu – to zależy po której stronie transakcji jesteś i na czym Tobie zależy najbardziej.

Jeśli jesteś kupującym zaliczka daje Ci pewien komfort psychiczny. Jeśli nie jesteś pewien co do finansowania, np. nie wiesz, czy uzyskasz kredyt w banku, wydaje się, że lepiej dać zaliczkę, aby w razie problemów ją łatwo odzyskać. Z drugiej strony jednak ryzykujesz, że w trakcie, kiedy Ty organizujesz finansowanie i liczysz na zakup wymarzonego mieszkania, właściciel po prostu sprzeda je komuś innemu i zwróci Ci wpłaconą zaliczkę. Wtedy de facto straciłeś czas i zaczynasz poszukiwania wymarzonego lokum od początku.

Jeśli zatem naprawdę zależy Ci na zakupie danego mieszkania – warto dać zadatek. W przypadku gdy sprzedający się wycofa w ostatniej chwili, przynajmniej zrekompensujesz sobie czas dwukrotnością wpłaconego świadczenia.

Jako sprzedający zaś powinieneś, co do zasady żądać zadatku. Z doświadczenia wiem, że ten wiąże strony umowy najmocniej. Wszak nikt nie chce stracić. Można jednak wyobrazić sobie sytuację, w której kupujący będzie chciał zrealizować transakcję w odległym terminie, lub uzyskana w negocjacjach cena Cie nie zadowala. W takim wypadku warto zastanowić się nad wysokością zadatku lub przyjęciem zaliczki.

Jeśli znajdziesz kupca, oferującego lepszą cenę, lub lepsze warunki zakupu, zwrot zaliczki lub nawet niewielkiego zadatku w podwójnej wysokości, może okazać się bardziej korzystny finansowo, niż dotrzymanie warunków wcześniejszej umowy.

Ile zadatku przy umowie przedwstępnej? Ile zaliczki?

Nie ma przepisów, które określałyby minimalną wysokość zadatku lub zaliczki, którą należy wpłacić przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Utarł się pewien zwyczaj, mówiący o zadatku na zakup mieszkania w wysokości 10%. Jest to jednak tylko zwyczaj, a strony mają prawo ustalić wysokość zadatku jak i zaliczki dowolnie.

Warto pamiętać, że kwota wymagana przez sprzedającego przy zawarciu umowy przedwstępnej także podlega negocjacjom a jej wysokość i forma mają istotny wpływ na poziom ryzyka obydwu stron w trakcie procesu sprzedaży. Zbyt wysoki zadatek może w praktyce uniemożliwić zerwanie umowy przedwstępnej w razie nieprzewidzianych okoliczności. Z kolei zbyt niska zaliczka w rzeczywistości w żaden sposób nie ochroni interesów stron.

Zadatek a zaliczka – co wybrać?

Zadatek, co do zasady jest formą zwiększającą pewność, że do umowy końcowej dojdzie. Choć jak widzisz na powyższym przykładzie, nie jest wcale tak, że umów zadatkowanych się nie zrywa.

Jak widzisz, decyzja czy zdecydować się na zadatek, czy zaliczkę w umowie przedwstępnej na zakup lub sprzedaż nieruchomości nie jest taka oczywista. Zarówno kupując jak i sprzedając nieruchomość obydwie formy mogą być dla Ciebie korzystne. Wiele zależy od Twojej indywidualnej sytuacji. Warto  więc tą decyzje skonsultować z zaufanym doradcą, który dobrze zna zarówno Twoja indywidualną sytuację, jak i obecny stan rynku nieruchomości w Twoim mieście.

Skomentuj

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *