Jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym? Krok po kroku

Szukasz mieszkania na rynku wtórnym? W tym artykule znajdziesz praktyczne wskazówki jak bezpiecznie kupić takie mieszkanie. Przedstawiam w nim zarówno proste czynności, które warto wykonać w trakcie oględzin nieruchomości, jak i ryzyka związane z zakupem mieszkania, których warto być świadomym.

Poniżej znajdziesz dokładną listę ilustrującą, co należy zrobić, by kupić mieszkanie bezpiecznie. Dzięki niej dowiesz się na co zwracać uwagę krok po kroku szukając wymarzonego mieszkania.

Upewnij się od kogo kupujesz

Przede wszystkim warto upewnić się, że osoba, która przedstawia się jako właściciel nieruchomości, jest jej faktycznym i jedynym właścicielem. Taką informację znajdziesz w Księdze Wieczystej lub weryfikując dowolny akt nabycia mieszkania (np. umowę sprzedaży, umowę darowizny itd.). Jeśli mieszkanie jest współwłasnością małżonków, warto sprawdzić, czy jest to własność wspólna czy osobista.

Jest to o tyle istotne, że wpływa zarówno na konieczny kształt umowy kupna-sprzedaży, jak i na sposób zapłaty podczas finalizowania transakcji.

Sprawdź, czy mieszkanie jest zadłużone

Zwłaszcza w przypadku okazji cenowych warto sprawdzić, czy mieszkanie nie jest obciążone długami. W Księdze Wieczystej znajdziemy informację o kredycie hipotecznym, zajęciach komorniczych itp. Warto sprawdzić także zadłużenie w Spółdzielni lub Wspólnocie.

Zadłużone mieszkanie także da się kupić bezpiecznie. Niemniej należy być tego świadomym i odpowiednio negocjować cenę, a także warunki transakcji. Wszelkie długi bowiem, razem z własnością mieszkania przejdą na nowego właściciela.

Kto jeszcze ma prawo do mieszkania?

Samo sprawdzenie, kto jest właścicielem lub współwłaścicielem, to nie wszystko. Mieszkanie, podobnie jak inne nieruchomości, mogą być wynajmowane lub dzierżawione. Mogą być także obciążone prawami z tytułu służebności lub dożywocia. Wreszcie mogą to być roszczenia o przeniesienie własności z tytułu podpisanej wcześniej umowy przedwstępnej.

Część z tych informacji możemy sprawdzić w Księdze Wieczystej. Nie zawsze jednak istnieje obowiązek ich ujawniania. W takim wypadku warto zrobić dokładny research na własną rękę pamiętając, że takie prawa nowy właściciel ma obowiązek honorować.

Jaka jest historia techniczna nieruchomości?

Warto sprawdzić, zarówno w dokumentach jak i zwyczajnie pytając zbywcę lub sąsiadów o historię usterek, remontów i szeroko pojętych przypadłości bloku, w którym planujemy kupić mieszkanie. W przypadku samego mieszkania warto być czujnym zwłaszcza w przypadku widocznych zmian w układzie, oraz ociepleń elewacji budynku.

Zdarzyć się może, że niefachowo ocieplona elewacja powoduje nadmierną wilgoć w mieszkaniu i powstawanie grzyba na ścianach w okresie grzewczym. W tej kwestii nie zawsze warto ufać sprzedawcy. Zwłaszcza kupując mieszkanie po raz pierwszy przyda się mieć po swojej stronie nieco bardziej wprawione oko.

Sprawdź, czy mieszkanie nie zostało zlicytowane

Jeśli okazja cenowa jest wyjątkowo atrakcyjna, tym bardziej warto mieć się na baczności. W obliczu orzecznictwa Sądu Najwyższego, warto wiedzieć, że sprzedaż z licytacji komorniczej ma charakter pierwotny i wcale nie musi być ujawniona w Księdze Wieczystej.

W takiej sytuacji może okazać się, zgodnie z linia orzecznictwa SN, że nawet kupione w dobrej wierze mieszkanie, z „czystą księgą”, będzie nam w trybie postępowania sądowego odebrane.

Działalność gospodarcza w mieszkaniu

Zwłaszcza w ostatnich latach często zdarza się, że zbywca, jako przedsiębiorca, zarejestrował i prowadził w mieszkaniu działalność gospodarczą. Nie jest to przeszkoda w nabyciu mieszkania, ale w takiej sytuacji warto poprosić o dodatkowe dokumenty zaświadczające o braku zaległości firmy w daninach publicznoprawnych.

Jeśli w mieszkaniu była prowadzona działalność gospodarcza, a przedsiębiorca będzie miał zaległości wobec ZUS lub US, urzędy te maja prawo zaspokoić swoje roszczenia z nieruchomości. Oczywiście taką nieprzyjemną niespodziankę da się „odkręcić”, ale będzie to znacznie bardziej czasochłonne i stresujące, niż zabezpieczenie się odpowiednim dokumentem.

Czy możesz założyć Księgę Wieczystą?

Ten punkt będzie miał dla ciebie szczególne znaczenie, jeśli planujesz wziąć kredyt pod zastaw mieszkania, a samo mieszkanie jest w formie Spółdzielczego własnościowego Prawa do Lokalu bez Księgi Wieczystej. Nie zawsze bowiem założenie nowej KW będzie możliwe.

W celu weryfikacji takiej możliwości najlepiej udać się do Spółdzielni i zapytać. Opcjonalnie można także zapytać o stosowne zaświadczenie ze strony sprzedającego.

Kupujesz na kredyt? Porozmawiaj z doradcą kredytowym

Jeśli planujesz sfinansować całość lub część transakcji zakupu posiłkując się kredytem, warto podjąć współpracę ze specjalistą. Dzięki temu, jeszcze zanim zaczniesz szukać wymarzonego mieszkania, będziesz wiedział na jaki kredyt możesz liczyć, porównasz oferty kilku banków (nie zawsze Twój bank da najlepsze warunki w Twojej sytuacji) i dowiesz się, jakich dodatkowych kryteriów od nieruchomości bank będzie wymagał.

Nie każde mieszkanie da się kupić na kredyt w każdym banku. Zarówno dobry pośrednik w obrocie nieruchomościami, jak i doradca kredytowy będą w stanie doradzić ci na co zwracać uwagę i o jakie dodatkowe dokumenty zwracać się do sprzedawcy w Twojej indywidualnej sytuacji.

U notariusza dokładnie sprawdzaj treść umowy

Jeśli wybrałeś już mieszkanie i masz zabezpieczone finansowanie, przed tobą kolejny ważny krok – akt notarialny. Kupując za gotówkę możesz przystąpić od razu do umowy końcowej. W wielu wypadkach jednak będziesz mieć do czynienia z umową przedwstępną. W przypadku obydwu umów należy wykazać się szczególną ostrożnością w trakcie ich uzgadniania i podpisywania.

Żargon prawniczy ma to do siebie, że nie zawsze jest zrozumiały, a Notariusz też człowiek – nie ma obowiązku wiedzieć wszystkiego. Dlatego żeby kupić mieszkanie bezpiecznie, Twoim obowiązkiem jest dopilnować odpowiedniej treści umowy. W trakcie jej sporządzania i zawierania dopilnuj, aby jej treść oddawała rzeczywiste warunki, na które się umawiasz ze sprzedającym.

Zabezpiecz się wpisem roszczenia do Księgi Wieczystej

Podpisując umowę przedwstępną warto dodatkowo zabezpieczyć się tzw wpisem o roszczenie przeniesienia własności. Taki wpis do Księgi Wieczystej ujawnia w niej fakt zawarcia umowy przedwstępnej i zabezpiecza twoje prawo do zawarcia umowy końcowej.

Dzięki temu, na wypadek gdybyś miał do czynienia z nieuczciwym sprzedawcą, uniemożliwisz mu ponowna sprzedaż nieruchomości, po zawarciu umowy przedwstępnej.

Przekazanie mieszkania – im szybciej tym pewniej

Ostatnim krokiem będzie faktyczne przekazanie mieszkania, czyli moment w którym otrzymujesz klucze. Warto pamiętać o spisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego, który ustali m.in. stan zużycia mediów na chwilę przekazania mieszkania.

W tym punkcie szczególną uwagę należy zwrócić na to, czy stan mieszkania jest zgodny z zapisami w Umowie Kupna-Sprzedaży. Oznacza to, że jeśli np. umówiliśmy się ze sprzedającym na pozostawienie mebli, taki zapis powinien znaleźć się w akcie notarialnym. W momencie przekazania mieszkania zaś, powinniśmy stwierdzić czy meble są na swoim miejscu.

Moment przekazania mieszkania i data protokołu zdawczo-odbiorczego ma również znaczenie w kwestii rozliczeń z administracją budynku i dostawcami mediów. Z uwagi na różną praktykę w tych instytucjach co do oznaczenia daty, od której nowy właściciel jest odpowiedzialny za uiszczanie opłat, warto dokonać przekazania w terminie możliwie najkrótszym po podpisaniu umowy końcowej.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

Jeśli kupujesz któreś mieszkanie w swoim życiu, być może uznasz, że niektóre z powyższych punktów są mniej lub bardziej istotne. Praktyka jednak pokazuje, że nie zawsze wiadomo na co zwrócić uwagę a co można pominąć.

Kupić mieszkanie jest łatwo. Kupić bezpiecznie mieszkanie, już nieco trudniej. Najważniejsze jednak, aby mieć świadomość istniejących ryzyk i brać je pod uwagę, dokonując rozsądnych decyzji. Fakt, że „znajomy kupił i nie sprawdzał” nie oznacza, że i ty będziesz mieć tyle samo szczęścia. Z resztą, czy chcesz żeby szczęście decydowało o Twoim bezpieczeństwie?

Skomentuj

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *